За повечето хора това е най -голямата финансова транзакция, която правят. Затова е важно да вземете правилното решение за първи път. Покупката на жилище понякога може да бъде толкова скучна, колкото куп правила. За щастие можете да реализирате мечтата си да станете собственик на къща по бърз и лесен начин, при условие че имате правилните знания и методи.
Стъпка
Част 1 от 4: Финансово управление
Стъпка 1. Укрепете кредита си
Колкото по -висок е вашият FICO резултат, който варира от 300 до 850, толкова по -добър лихвен процент печелите. Това е много важно нещо. Разликата между 4,5% ипотечна лихва и 5% ипотечна лихва може да означава „десет хиляди долара“през срока на заема.
Поискайте безплатно копие на кредитния си отчет, за да видите какво виждат кредиторите в кредитната ви история. Платете с кредитна карта и разрешете всички проблеми с кредита
Стъпка 2. Поискайте предварително одобрение, за да получите сумата, която можете да платите
Кандидатствайте при множество кредитори в рамките на две седмици, така че чековете да не застрашат кредитния ви отчет. Направете това „преди“, като се свържете с агент по недвижими имоти, за да имате увереност във вашите способности и да не попаднете в инцидент с жилище, което не можете да си позволите да изплатите.
- Продавачът „радва“купувача, който е получил предварително одобрение. Купувачите, които са получили първоначално одобрение, почти винаги получават зелена светлина от кредиторите, което означава, че има само нисък риск от анулиране на сделката.
- Не получавайте предварителна квалификация, а не предварително одобрение. Двете неща са различни. Предварителното одобрение означава, че кредиторите обикновено се подготвят да ви отпуснат заем, след като прегледат вашите финансови отчети. Първоначалната квалификация просто означава, че заемодателят „оценява“какво можете да вземете назаем. Това не означава, че ще получите заем.
Стъпка 3. Продайте ипотеката си
Изчакайте - защо трябва да продадете ипотеката си, преди да решите да купите жилище? Не е ли това точно обратното? Не е задължително. Продажбата на ипотека, преди да решите да купите жилище, може да бъде изгодна по една от основните причини:
- Ще знаете точно колко пари можете да заемете „преди“да купите къща. Много хора имат емоционална привързаност към определен дом, но не могат да го притежават. Те се мъчеха да намерят ипотека, която да покрие цената на къщата. Намирането на ипотека по -рано и втора къща е по -малко изкушаващо, но е двойно умно. Скоро ще можете да разберете дали къщата е в ценовия диапазон или не.
- Помислете за вида на авансовото плащане, което можете да си позволите да платите. Това става част от изчислението на вашата ипотека, въпреки че не се нуждаете от точно изчисление, когато продавате ипотеката. Имайте обща представа. Това ще бъде обсъдено повече в тази статия.
- Търсете и намирайте сравнения, които кредиторите използват, за да определят вашата квалификация за заем. Сравнението, което често се използва, е "28 и 36". Това означава, че 28% от вашия брутен доход (преди да платите данъци) трябва да покрива разходите за жилището, което планирате да закупите (включително принципите и лихвите за ипотека, като например жилищни данъци и застраховки). Кредитните плащания всеки месец, когато се комбинират с парични разходи, не трябва да надвишават 36% от вашия брутен доход. Намерете процента на вашия брутен месечен доход (28% и 36% от 3750 долара = 1050 и 1350 долара съответно). Вашите месечни плащания по неплатен кредит не могат да надвишават разликата между ($ 300) или в противен случай няма да бъдете одобрени.
Стъпка 4. Ако отговаряте на условията, първо проверете наличните за купувачите програми
Някои често предлагат по -ниски изисквания за авансово плащане. Предлага се от няколко държавни и местни власти. Възможно е също така да имате достъп до 10 000 долара от 401 (k) или Roth IRA без наказание. Консултирайте се с вашия брокер или служител в човешките ресурси за конкретна информация относно заема на въпросния актив.
Стъпка 5. Говорете и наемете адвокат (по избор)
Ако търсите лесен и безпроблемен процес на закупуване на жилище, тогава вероятно просто се нуждаете от брокер, нотариус и може би ипотечен брокер. Но отново трябва да запомните, когато всичко може да върви гладко според очакванията. Наемете честен, уважаван и (сравнително) евтин адвокат, ако:
- Адвокатското възнаграждение е част от бюджета, който харчите в сравнение с общата сума, която харчите за дома си.
- Къщата, която сте закупили, е в процес на възбрана или съдебен процес, което означава, че е разпределена като част от имуществото на починалото лице.
- Подозирате, че продавачът може да се опитва лесно да прекрати сделката или не му вярвате.
- Вашата държава изисква адвокат да прекрати процеса на закупуване на жилище. Шест държави в момента изискват присъствието на адвокат. Говорете с жилищната комисия на вашата държава, за да разберете дали това е често срещан процес във вашата държава.
Част 2 от 4: Купуване на къща
Стъпка 1. Намерете добър агент по недвижими имоти, който да ви представлява в процеса на търсене и преговори
Агентите по недвижими имоти трябва да бъдат: приятелски, отворени, привлекателни, спокойни, уверени и квалифицирани. Научете за тарифите на агенцията, методите, опита и последващото обучение. Потърсете брокера, който живее в района, работи на пълен работен ден, има успех в процеса на закупуване на няколко имота всяка година и има добра репутация.
- Брокерите обикновено работят за продавачи, но това не е лошо. Работата на брокера е да свързва лица, които искат да купуват и продават конкретен дом. Следователно брокерът има интерес да продаде къщата. Добрият брокер ще използва опита си, за да продаде „правилния“дом на „правилния“купувач - това сте вие.
- Когато намерите брокер, предоставете пълни подробности, когато описвате дома, който искате - броя на баните и спалните, гаража, който се свързва с интериора на къщата, свободния парцел и всичко друго важно, като добро осветление или размера на градината за децата. детето.
Стъпка 2. Регистрирайте се в услугата MLS в режим на готовност, за да търсите имоти във вашия квартал
Услугата за множество обяви ще ви даде представа за пазарния дял в ценовия диапазон, който очаквате. Вашият агент също може да направи това за вас.
Ако се регистрирате чрез агент по недвижими имоти, това е лош начин да се свържете с регистрирания агент, за да видите лично дома. Не изисквайте от агентите да правят това, освен ако не планирате да ги имате от ваше име - те няма да бъдат платени, докато клиентът не купи къщата и е несправедливо да ги помолите да работят неплатено, знаейки, че няма да ги използвате за купи си дом
Стъпка 3. Започнете да търсите жилища, които са в рамките на вашия бюджет
Помолете брокера да започне работа, но ги уведомете какъв бюджет имате. Общото правило тук е, че можете да си купите къща за 2,5 пъти годишната ви заплата. Например, ако сумата на годишната ви заплата е 85 000 долара, можете да отделите минимална ипотека от 210 хиляди долара и евентуално по -голяма сума.
Използвайте онлайн ипотечен калкулатор, за да започнете да съкращавате числата и да запомните минали покупки на ипотека. Имайте предвид този номер, докато се подготвяте да намерите своя нов дом -мечта
Стъпка 4. Започнете да мислите дали наистина търсите къща
Може би вече имате съмнения, но разяснете подробно финансите си. Има няколко неща, които вие и вашето семейство трябва да обмислите внимателно:
- От какво се нуждаете вие и вашето семейство през следващите няколко години? Може би в момента сте само съпруг и съпруга, но има ли планове да имате деца? Къща, която е подходяща и удобна само за двама души, ще бъде по -малко удобна за трима или четирима души.
- Какви продажби искате да направите? С други думи, какви са вашите приоритети? Въпреки че вярваме, че закупуването на къща е нещо добро, често е тежко изтезание, когато сме принудени да правим компромиси. Притеснявате ли се за уютните съседи и добрите училища над големите дворове? Имате ли нужда от голяма, използваема кухня вместо голяма, луксозна спалня? Какво ще жертвате, когато настъпи криза?
- Очаквате ли доходите ви да се увеличат през следващите няколко години? Ако доходът ви се е увеличил с 3% през последните няколко години и имате сигурна работа в удобна индустрия, вероятно можете да сте спокойни, че закупуването на скъпа, но все пак разумна ипотека е възможна. Повечето купувачи на жилища купуват къщи на относително високи цени, след което се развиват в ипотеки в рамките на година или две.
Стъпка 5. Определете средата, в която искате да живеете
Потърсете налични жилища в квартала, в който живеете. Вижте цените, дизайна на къщите, близостта до пазаруване, домове и други удобства. Прочетете билбордове, ако има такива, и говорете с местните жители. Погледнете къщата и околностите и условията в близост до къщата, за да се уверите, че не купувате къща, която само искри в очите ви.
Районът около местоположението на вашия дом понякога е основен фактор в сравнение със състоянието на самата къща, защото това ще се отрази на продажната стойност на вашия дом, ако ще го продавате отново. Купуването на подходящ дом, по-висок от добър квартал, може да бъде добра инвестиция и да ви позволи да се идентифицирате и да се присъедините към общност-където много хора искат да живеят-може да ви накара да предложите покупки на имоти на разумна цена
Стъпка 6. Отидете на някои домашни шоута, за да прецените пазарния дял и да видите какво искате
Обърнете внимание на цялостната картина, броя на спалните и баните, кухненските съоръжения и складовете. Посетете имоти, които наистина ви хващат окото в различно време, за да проверите за задръствания, наличие на паркинг, нива на шум и дейности, които се извършват. Мирните съседи по време на обяд могат да бъдат шумни през натоварените часове и никога не знаете, ако ги посетите само веднъж.
Стъпка 7. Погледнете сравнението на къщите около вашата къща
Ако не сте сигурни в цената на жилището, използвайте местен оценител, за да оцените дома си, който също ще разгледа сравненията. Когато оценява жилище, оценителят ще сравнява домове в райони със същите характеристики, размери. Ако вашият дом е по -скъп от други домове, или оценителят намери дома в друга област или по -далеч 1⁄2 мили (0,8 км), бъдете внимателни! Никога не купувайте най -скъпата къща в квартала. Банките могат да осуетят финансирането на дома и може никога да не видите цената на жилището си съответно. Ако можете да си го позволите, купете малко по -скъпа къща във вашия квартал - тъй като околните къщи се продават на по -висока цена от това, което плащате, стойността на вашия дом ще се увеличи.
Част 3 от 4: Правене на оферта
Стъпка 1. Ако е възможно, адаптирайте офертата си към условията на продавача
Не е лесно и често невъзможно, но е безобидно да се опитвате, когато правите най -голямата покупка в живота си. Ето няколко неща, които трябва да имате предвид при офертата си:
- Какво предлага продавачът по отношение на финансовите перспективи? Нуждаят ли се или чакат пари? Продавачите, които нямат пари в брой, ще се радват да приемат оферти за намаляване на дадената цена.
- От колко време е продадена къщата? Домовете, които са били продавани дълго време, могат да бъдат изгодни на по -ниска стойност.
- Купували ли са друга къща? Ако в момента продавачът не живее в къщата, която продава, ще бъде много по -лесно да наддавате на по -ниска цена, отколкото можете да си представите.
Стъпка 2. Вижте сравненията на цените, когато правите офертата си
Дали близките къщи също имат подобна цена („предлагана цена“) и какво продават там? Ако жилищата в района редовно се продават за около 5% под търсената цена, помислете дали да направите оферта, която варира от 8% до 10% под търсената цена.
Стъпка 3. Изчислете разходите за вашия дом
Помислете за годишния данък върху жилищата и застрахователната стойност във вашия район и средната цена на жилището, което се опитвате да купите. Помислете също колко пари очаквате да изплатите. (Това варира в различни суми, които обикновено варират от 3 до 6 процента от парите, които заемате. Кредитните институции често предлагат по -ниски проценти на изплащане на своите членове.) Въведете общата сума на ипотечен калкулатор (можете да го намерите онлайн или да направите свой собствен.) Ако резултатът е над 28% от вашия брутен доход (или дали нисък процент се използва от кредиторите във вашата ситуация), тогава ще ви е трудно да получите ипотека.
Определете дали трябва да продадете старата си къща, за да получите нова. Ако е необходимо, закупуването на ново жилище зависи много от продажбата на старата къща. Зависимата оферта носи по -голям риск и е по -малко очаквана от продавача, тъй като продажбата не може да приключи, докато не бъде продаден старият дом на купувача. Първият път може да искате да пуснете стария си дом на фондовия пазар
Стъпка 4. Ако наистина искате къща, бъдете готови да направите оферта над исканата цена
Наличието и търсенето на пазара обикновено са принудителни. Ако много хора се състезават за малък брой жилища, бъдете готови да наддавате възможно най -високо. Някои купувачи на жилища не вярват, че все още държите на най -високата си оферта, но лесно можете да откриете, че можете да победите другите оферти и те никога не получават шанс да наддават за вашия дом. Ако искате да дадете най -доброто в дома си, което наистина искате, направете висока оферта.
Стъпка 5. Говорете с вашия риелтор, когато сте готови да подадете офертата си
Въпреки че инструкциите за наддаване могат да варират в различните щати, обикновено това се случва: Вие изпращате офертата си на брокер, който след това я представя на представителя на продавача. След това продавачът решава да приеме, отхвърли или направи обратното предложение.
Въведете авансово плащане с офертата си. Когато сте се съгласили на оферта, вие я формализирате в документите, което означава, че или сте поели ангажимент да купите къща или сте загубили депозит, освен ако не получите окончателното одобрение на ипотеката или нещо се случи по време на проверката, което не можете да приемете. Докато документите се държат от трета страна (обикновено 30 до 90 дни), вашият кредитор събира финансиране за покупката и одобрява вашата ипотека
Част 4 от 4: Прекъсване на сделката
Стъпка 1. Определете колко авансово плащане е необходимо, за да получите сделката
Авансовото плащане представлява справедливата стойност или собствеността на къщата. Парите също са пари, които не е необходимо да подлежат на лихви. Колкото повече авансови вноски можете да си позволите да направите или купите жилището си, толкова по -малко пари ще ви трябват, за да изплатите домашните си плащания.
- Очаква се да осигурите 10-20% от договорената „стойност“на къщата. Имайте предвид, че стойността на къщата може да бъде по -висока или по -ниска от продажната цена на къщата. " Например, ако имате авансово плащане от $ 30,000, бихте го използвали за първоначално плащане за къща между $ 300k (10%) или $ 150k (20%). Бюджетирането на по-малки суми често, но не е задължително да плащате за частна ипотечна застраховка (PMI), което увеличава месечните ви разходи, но се приспада от данъци.
- Ако не можете да направите 10% -20% авансово плащане за вашия дом, но имате добър кредит и стабилен доход, ипотечен брокер може да ви помогне с комбинация или ипотека на FHA. Така тегляте първата ипотека за до 80% от стойността на къщата, а втората ипотека за останалата част. Дори ако вторият лихвен процент по ипотека е малко по-висок, облагаемите с данък лихви и комбинираните плащания все пак трябва да са по-ниски от първата ипотека с PMI. Ако купувате дом, помислете за програмата Nehemiah, за да получите помощ при авансовото си плащане.
Стъпка 2. Уверете се, че окончателното одобрение може да бъде оценено с удобна домашна проверка
Искайте следните проучвания и доклади: прегледи на къщи, звезди, термити, радон, опасни материали, изкачвания, наводнения, земетресения и нива на престъпност. (Като цяло ще ви отнеме 7-10 дни, за да завършите проверката-уверете се, че вашият агент обяснява всичко изцяло при подписването на договора за покупко-продажба.)
- Разходите за преглед на жилище варират между $ 150 и $ 500, в зависимост от района, но това може да предотврати грешка от $ 100 000. Това е особено вярно за домовете от rya, тъй като искате да избегнете допълнителни разходи, като боя, азбестова изолация и плесен.
- Ако използвате резултатите от прегледа, за да наддавате за цената на жилището, не го приписвайте или включвайте в договора си. Кредитиращата институция ще поиска от вас да предоставите копие от резултатите от вашия преглед, което ще обезсили оценката им на оценката.
Стъпка 3. Направете пълна проверка на дома и се уверете, че договорът зависи от резултатите
Получаването на домашна проверка е важна част от опита за закупуване на жилище. Без да знаят стойността на къщата, която се предлага за печалба, както и истинската й стойност, това може да настъпи финансово бедствие. Купувачите на жилища правят „предположения“, когато изчисляват нов бюджет за покупка на жилище. Тези оценки могат да бъдат значително погрешни и да поставят семейството в лошо финансово положение.
Стъпка 4. Запазете писмото за споразумение
Писмо за споразумение обикновено се съставя в нотариална кантора и включва подписване на документи, свързани с имота, и договор за ипотека. Един пакет документи включва акт, споразумение, че вие сте настоящият собственик на жилището, и заглавие, което показва, че никой друг не може да съди или да се бори срещу него. Ако все още има проблеми, парите могат да бъдат пропуснати в писмото за споразумение, докато проблемът не бъде решен, което ще се използва като стимул за продавача да реши проблема бързо с цел получаване на всички права на собственост. Ако проблемът продължава, парите могат да бъдат заделени в документа на споразумението, докато проблемът не бъде решен, което действа като стимул за продавача да реши проблема бързо и да приеме всичко, което е дадено.
Помислете да използвате гражданския си адвокат, за да прегледате заключителните документи и да станете свидетели на приключването ви. Не забравяйте, че брокерът не може да ви даде правен съвет. Може да се наложи да похарчите до 200-400 долара, за да платите на адвокат за кратко време, но те се плащат, за да ви контролират
Съвети
- Уверете се, че имате спестени пари, преди да започнете да търсите опции за жилища, които да купите!
- Опитайте се да не правите избор за конкретен имот. Хубаво е да намерите точно това, от което се нуждаете, но ако имате емоционална привързаност към дома, ще плащате повече от цената, защото имате емоционална привързаност. Споразуменията също подлежат на промяна. Увеличете желанието да се преместите, за да видите друга къща; Няма перфектен дом, където продавачът може да предостави това, което искате.
- Никога не вземайте измервателно устройство и започнете да измервате стая! Той може да даде на брокера да разбере, че сте емоционално обвързан и да наложи определена цена !!!
Внимание
- Продавачът няма да ви позволи да направите домашен оглед, защото има какво да скриете - вървете!
- Настоящото състояние на икономиката е доста лошо, някои хора казват, че това е подходящ момент за закупуване на жилища (цените на жилищата са ниски), но други хора казват, че е лош момент за навлизане в продажбите на жилища. Дискусията и обмислянето на всички съвети преди закупуване на къща в момента са силно препоръчителни.
- Внимавайте с агентите по недвижими имоти, които бързат да продадат имот. Те може да са наясно с лошо събитие, като например срив на пазарен дял. Опитайте се да потърсите оферти, които обикновено не се предоставят от агенти.
