Хората имат различни причини да искат да си купят втори дом; някои хора може да искат ваканционно бягство, някои може да искат да спечелят доход от отдаване под наем на жилища, а други ще искат да купят къща, която трябва да бъде „поправена“за пенсионирането им. Ако по някаква причина мислите да закупите втори дом, трябва да прецените всички плюсове и минуси, преди да се ангажирате с друг ипотечен заем.
Стъпка
Част 1 от 3: Решаване дали покупката е подходяща за вас
Стъпка 1. Погледнете пазара, за да купите
Ниски или скъпи са цените на жилищата в момента? Опитайте да потърсите графика на доходите на домакинствата спрямо цените на жилищата и да видите дали търсеният от вас град има високо съотношение спрямо другите градове. Имайте предвид, че някои градове като Ню Йорк и Сан Франциско може да са исторически имунизирани срещу подобни съотношения.
Говорете с един или няколко агенти по недвижими имоти за относителните цени на жилищата. Дори и да не получите окончателен отговор (трудно е да се прецени дали родният пазар е евтин или скъп, тъй като информацията не винаги е ясна), може да получите улики за определени пазари, които да гледате, или дори жилища, които са продава се добре. Тази информация е ценна
Стъпка 2. Да предположим, че няма да можете да отдадете втория си дом под наем
Дали втори дом все още е сигурна инвестиция, без наемът да поддържа списъка с разходите? В противен случай трябва сериозно да поставите под въпрос решението за закупуване на втори дом. Твърде много семейства купуват скъпи втори жилища, залагайки, че ще могат да ги отдават под наем, когато не живеят в тях. Когато отдаването под наем стане невъзможно, невъзможно или дава много по -малко от очакваното, собствениците на жилища намират само неуспешна инвестиция.
Стъпка 3. Избройте възможните разходи
Избройте всички възможни разходи за притежаване на жилище. Можете ли да включите всички тези разходи в бюджета си, като същевременно оставите малко място? Да, ще изграждате собствен капитал с втори дом, но ако инвестирането във втори дом ви държи здраво всеки месец, може би е по -добре да изчакате, докато не изплатите първия си ипотечен кредит, например. Ето някои възможни разходи, които трябва да имате предвид:
- Данък върху имотите. Различни във всяка страна; средният годишен данък върху имота в Лос Анджелис е 1 200 долара за дом от 100 хиляди долара, или 1,2%. Ако данъците върху имотите в града, който разглеждате, са много високи, проверете данъците върху недвижимите имоти в съседните градове. Можете да спестите много пари от данъци върху недвижимите имоти, като просто купите къща в град в близост до желаното от вас място, което няма висока данъчна тежест.
- Основни сметки. Това би трябвало да е много по -ниско, ако къщата не е обитавана през по -голямата част от годината, но не бива да се пренебрегва.
- Разходи за ремонт/поддръжка. Домовете са живи същества - те растат, остаряват и се нуждаят от помощ. Помислете за разходите за ремонт и редовна поддръжка, като например озеленяване. Дворът и градината на втория дом трябва да се поддържат, ако има наемател или ако отсъствате част от годината. През летните месеци дивите плевели и косената трева обявяват, че имотът е необитаем. В студен климат алеите и пътеките, които не са почистени от сняг, са покана за вандализъм или кражба.
- Повишена застраховка. Застрахователните разходи може да са по -високи, защото имотът не е обитаван от няколко години или защото е отдаден под наем.
- Услуги за управление на имоти. Компанията за управление на имоти трябва да вземе предвид голям фактор на разходите в изчисленията ви, особено ако купувате втори дом много далеч от основното си жилище. Ако отдавате имот под наем, ще трябва да уредите някой да осигури спешен ремонт на вашия наемател. Ако имате усамотен ваканционен дом, ще искате да се уверите, че някой може да провери за замръзнали тръби или пропусклив покрив или евентуални повреди в дома по време на вашето отсъствие.
Стъпка 4. Не разчитайте само на същите данъчни кредити, които бихте могли да получите за първия си дом
Консултирайте се с IRS (или DGT в Индонезия), за да разберете какви ще бъдат данъчните последици за втори дом. За много хора вторият данък върху собствеността струва повече от данъчния кредит, особено ако живеете в дома по -дълго от броя на дните, в които го отдавате под наем.
Например, ако наемате къщата за по -малко от 14 дни, не е нужно да включвате този доход. Ако живеете в дома си по -малко от 14 дни в годината, вашият имот се счита за бизнес и до 25 000 долара годишно в приспадащи се загуби
Стъпка 5. Консултирайте се със CPA (публичен счетоводител) или данъчен консултант, преди да започнете да търсите втори дом
Публичен счетоводител или данъчен консултант ще може да ви предостави точна и актуална информация за отписването на данъци, заемите, лихвените проценти и т.н. Например, може да успеете да изчислите по -скъп ипотечен заем с по -висок лихвен процент, независимо от кредитната ви история - получаването на втори дом обикновено просто струва повече.
Част 2 от 3: Първата правилна стъпка
Стъпка 1. Помислете първо за отдаване под наем в района, където планирате да купите
Много хора правят грешката да купуват имот на пазар, на който не знаят нищо и за който в крайна сметка не им пука. Дори ако планирате да използвате втория си дом като инвестиция и да го отдавате под наем, това трябва да бъде преди всичко място, където можете да видите себе си да живеете там, дори и само за няколко седмици в годината. Наемете в района поне за малко, за да сте сигурни, че живеете там комфортно.
Стъпка 2. Говорете с местните и бъдете един от тях
Разберете какво харесват местните жители на района; къде според тях е бъдещето на района; колко време живеят там и т.н. Местните хора могат да ви дадат добра представа за живота в района. Използвайте тази информация, за да определите дали закупуването на имот има добра дългосрочна инвестиция.
-
Бъдете и местни (когато наемете момент), за да можете да проучите някои от факторите, които ще увеличат стойността на потенциалния ви дом:
- Разстояние до добро училище
- Надеждни и обширни възможности за транспорт
- Избор на места за пазаруване
- Разстоянието до болницата, а също и присъствието на полицейското управление и пожарната
- Нисък процент на престъпност
Стъпка 3. Вижте колко струват „comps“в тази област
Комплектите или сравними цени на жилищата трябва да ви дадат добра представа за това колко скъпи са жилищата в района. Можете да говорите директно с агент по недвижими имоти, за да получите данни за сравними цени на жилищата. Ключът към сравними цени на жилищата е да погледнете продажната цена, а не посочената цена. Използвайте сравними цени на жилищата за груб ориентир - само защото домът с 4 спални и 3 бани на същата улица, продаван за 575 000 долара (7,6 милиарда рупии), не означава, че домът с 4 спални и 3 бани е това, което искате и вие ще имате същото цена.
Стъпка 4. Започнете да се запознавате с отговорностите на наемодателя, ако планирате да го отдадете под наем
Ако искате да отдадете под наем втори дом и да изградите капитал, важно е да знаете какво се очаква от вас. Не се излагайте на заплахата от закона, ако бъдете мързеливи или невежи - ще бъдете убити с камъни. Ето само няколко неща, които трябва да започнете да разглеждате като потенциален собственик на жилище под наем:
- Научете как да изгоните наемател или да прекратите договора за наем.
- Проучете законите на вашата държава по отношение на гаранционните депозити, какво може да бъде покрито - почистване, неплатен наем, прекомерни щети - и не може да бъде покрито - модернизация на мебели, нормални повреди, ремонти - от него.
- Научете как да структурирате заявление за наем и процеса на избор на наемател. Законите за борба с дискриминацията по закон изискват да спазвате приложимите правила.
- Знайте задълженията си относно рутинните ремонти и поддръжка.
- Защитете се от отговорност за наранявания на наемателите. Можете да носите отговорност за всяка сериозна злополука с наемател, за която наемателят е длъжен да се защити от него или да го поправи възможно най -бързо.
- Знайте списъка с правата на наемателите, особено по отношение на поверителността. В повечето страни трябва да уведомите наемателя за 24 часа, ако възнамерявате да поправите или покажете имота, освен при спешни случаи.
Стъпка 5. Вземете агент за недвижими имоти
Агент по недвижими имоти, с най -малко 5 години опит в желаната от вас област, ще бъде вашият съветник през целия опит при покупка. Агент по недвижими имоти ще ви помогне да стесните търсенето на жилище, докато не зачеркнете всичко, освен най -доброто. След това, след като завършите покупката си, добър агент по недвижими имоти ще поддържа връзка с вас след продажбата. Това става много важно за собствениците на жилища, чието основно жилище е много далеч от втория им дом.
Част 3 от 3: Приключване на споразумението
Стъпка 1. Осигурете финансиране, преди да решите за дом
Получаването на оценка и след това готов за ползване ипотечен заем ще ви уведоми какъв тип жилище можете да си позволите. Тъй като това най -вероятно ще бъде ипотечен заем номер 2, бъдете готови да плащате по -високи лихвени проценти и вероятно ще отговаряте на условията само за по -малък ипотечен заем. След като знаете със сигурност общия бюджет, който ще получите, заделете пари за първоначално плащане.
- За да получат най-добрата втора ипотека, кредиторите често ще търсят съотношение дълг към доход (DTI) под 36%. Това означава, че общият ви дълг, включително първият ви ипотечен заем, трябва да бъде само около една трета от сумата, която печелите всеки месец. Например собственик на пари в брой с доход от 7 000 долара (92,5 милиона рупии) на месец и дълг от 2500 долара (33 милиона рупии) има DTI от 35%.
- Бъдете готови да платите 20% от покупната цена. Тези пари ще трябва да дойдат от вашите лични спестявания или текущ капитал за пребиваване. Можете също така да обмислите заемане от вашата застраховка живот или пенсионен фонд.
Стъпка 2. Направете оферта
Направете оферта за втория дом, който искате. Бъдете готови да направите няколко оферти, които в крайна сметка ще надминат другите, преди да достигнете тази крайна оферта.
Стъпка 3. Вземете стъпки, за да започнете да защитавате новия си дом
Вторият дом е инвестиция, така че ще искате да сте сигурни, че сте изминали допълнителната миля, за да го защитите. Ето някои неща, които можете да направите, за да поддържате активите си актуални:
- Преди покупка направете домашен оглед. Искате да сте наясно с всички проблеми или дефекти, които продавачът може да не е решил преди продажбата.
- Вземете застраховка за собственост.
- Вземете застраховка за щети (земетресение, наводнение, пожар и др.).
Съвети
- Свържете се с агент по недвижими имоти във вашата област на интерес. Попитайте ги за имоти под наем в района. Също така е добра идея да попитате за местната икономика, тъй като тя може да окаже голямо влияние върху стойността на имотите.
- Няма нищо лошо в това да се сприятелите с местните правоохранителни органи и съседи в района, където планирате да си купите втори дом, особено ако няма да обитавате къщата често. Ако съседите ви познават или са ви срещали, е по -вероятно да се свържат с вас, ако забележат, че нещо не е наред.
- Прочетете книги за това как да станете собственик на жилище под наем, ако смятате, че искате да отдадете под наем втория си дом. Разберете местните и държавните разпоредби, преди да отдадете втория си дом под наем. Къщите под наем ще трябва да отговарят на всички правила за безопасност, включително вградени аларми за дим и два изхода. Такива неща може да изглеждат малки, но освен ако не сте много квалифицирани, ще трябва да платите на професионалист, който да извърши ремонт и инсталиране на втория ви дом, ако не отговаря на всички изисквания за сигурност и зониране.
Внимание
- Трябва да помислите за получаване на по -висока граница на застраховка за щети за втори дом, дори ако не се изисква по -висока граница. Няма да сте във втория си дом през цялото време, така че ще ви е необходима пълна застраховка за пожар, кражба, други природни събития, като наводнения и щети от вятъра.
- Добра идея е да помислите за добавяне на допълнителна застраховка за непредвидени обстоятелства, особено ако планирате да отдадете под наем ваканционния си дом на някой друг.
