Има много фактори, които трябва да имате предвид, когато наддавате за жилище. Първо, трябва да определите цена, която можете да закупите, която също е разумна цена за наддаване. Има и редица фактори и условия, които можете да поискате, но сумата, която може да бъде толерирана в този случай, ще зависи от цената, която искате, и условията за продажба на къщата. Бъдете готови да отидете на масата за преговори, тъй като първоначалната ви оферта може да не бъде приета. Продължете да четете за всичко това по -подробно.
Стъпка
Част 1 от 4: Преди да започнете - Работа с компания за имоти срещу притежаването на собствени
Стъпка 1. Получете одобрение
Преди да започнете да търсите жилище, получете одобрение от банка или финансова институция за ипотечен заем. Не чакайте, докато намерите дома, който искате, защото може да се окажете с лоши новини, след като опитате.
- По време на този процес ще седнете с финансова институция и ще обсъдите финансовата си информация. Всъщност няма да кандидатствате за истинска ипотека, но ще знаете какво да очаквате, когато дойде времето.
- Това споразумение може да ви даде по -добра представа за ценовия диапазон на къщата, който можете да си позволите.
- Преминаването през този процес също ще ви помогне да убедите продавача, защото този процес показва колко сте сериозни.
Стъпка 2. Знайте предимствата на работата с компания за недвижими имоти
Като цяло работата с компания за недвижими имоти при закупуване на жилище е по -лесна, отколкото да се опитвате да го направите сами. Като професионалисти, агентите по недвижими имоти знаят какво да правят и могат да ви преведат през процеса на търсене и наддаване. Ще трябва да платите допълнителна такса, но повечето купувачи на жилища намират, че цената си заслужава.
- Агентите по недвижими имоти винаги носят със себе си стандартни формуляри и като професионалисти се грижат тези формуляри да се актуализират в съответствие с най -новите и ревизирани закони. Тези формуляри са ви достъпни, когато използвате услугите на агент по недвижими имоти.
- Законите за поверителност, които продавачите трябва да спазват, също могат да бъдат гарантирани, че могат да бъдат изпълнени с помощта на вашия агент по недвижими имоти.
Стъпка 3. Знайте плюсовете и минусите на това да го направите сами
Ако имате достатъчно знания, за да можете да си купите къща без помощта на професионалист, ще можете да спестите още повече пари. За съжаление, също е по -вероятно да направите грешки и да се сблъскате с повече трудности. Също така някои продавачи може да не искат да правят бизнес с вас без услугите на агент по недвижими имоти.
Дори и да не работите с агент по недвижими имоти, може да помислите да наемете адвокат, който да сключи справедлив договор, когато дойде времето
Стъпка 4. Помислете за наемане на оценители и домашни инспектори
След като намерите дом, за който бихте искали да наддавате, направете своя собствена инспекция и обмислете да потърсите помощта на професионален домашен инспектор, който да направи това. Инспекторът може да има по -проницателни очи от вашите. Трябва също да наемете оценител, който може да разгледа жилище и да ви даде представа за цената.
- Обстойната проверка ще включва оглед на имота, основата и покрива. Трябва да се извършват и проверки на вредители.
- В договора трябва да посочите, че всички оферти „подлежат на промяна спрямо прогнозната стойност, посочена от оценителя на жилището от страна на купувача или в баланс с покупната цена на жилището“. Това означава, че трябва да продължите с офертата само ако оценителят ви каже, че наистина ще получите дом, който си струва парите.
Част 2 от 4: Определяне на правилната сума
Стъпка 1. Използвайте сравнителен анализ на пазара (CMA)
CMA предоставя математически начин за оценка на "реалната" цена на имота. CMA класифицира имотите в основни характеристики, включително площ на земята, брой спални и брой бани и ги сравнява с други жилища със сходни характеристики и разположени в квартала.
- Домовете в сравнение с CMA са домове, които в момента се продават или наскоро са продадени.
- Забележете разликата между продадените цени и изброените цени. Посочената цена е цената, която продавачът иска, но продажната цена е цената, която купувачът действително е платил.
- Използвайте CMA, за да оцените офертата си. Научете за външните граници на ценовия диапазон, като разгледате върховете и спадовете на CMA. Изчислете средната продажна цена и определете дали домът, който разглеждате, трябва да бъде на по -висока или по -ниска цена в зависимост от размера, настаняването и местоположението в сравнение с други жилища в CMA.
Стъпка 2. Обърнете внимание на специалните функции
Има и характеристики на къщата, които може да не са посочени в официалната реклама, но все пак се считат за ценни. Например, ако всички бани в къщата наскоро бяха напълно ремонтирани, можете да бъдете спокойни, знаейки, че няма да се налага да ремонтирате тези стаи в близко бъдеще, така че можете да спестите пари.
Ако направите достатъчно проучване, обикновено можете да получите представа за цените на тези различни функции. Търсете онлайн реклами в интернет, като сравнявате подобни къщи в район и земя, без да търсите специални функции в тези домове. Можете също така да говорите с вашия агент по недвижими имоти (ако решите да наемете агент), за да добиете представа за стойността на тези функции
Стъпка 3. Познайте пазарните тенденции
Вашата площ ще бъде под пазара на купувача или продавача и разликата между двете може да повлияе на това колко ниско можете да наддавате.
- На пазара на купувача можете да получите по -добри отстъпки. На пазара на продавача може да е трудно да се намерят добри отстъпки.
-
Помислете за историите, които чувате за продажбите на жилища във вашия район.
- Ако чуете истории за купувачи, които правят десетки оферти, преди офертата им да бъде приета, или истории за домове, получаващи десетки оферти, тогава вероятно сте на пазара на продавач.
- Ако чуете истории за купувачи, които получават страхотни оферти за жилища, които са на пазара от дълго време, купувачи, които имат голям избор от жилища в рамките на своите бюджетни диапазони, или купувачи, които са успели да накарат продавачите да поправят домовете си в голямо количество, тогава вероятно сте на пазара на купувач.
- Тези видове истории може да не са най -точният начин за определяне на състоянието на пазара, но все пак могат да ви дадат основна представа.
Стъпка 4. Разберете конкуренцията
Трябва да вземете предвид конкуренцията между купувачи и продавачи. Като общо правило, ако във вашия CMA има много жилища и имоти, тогава продавачът има по -добра конкуренция, което означава, че сте на пазара за купувачи.
Трябва да помислите какъв среден брой жилища в същия район в момента се продават на пазара, преди да можете да определите дали CMA е запълнена с имоти или не
Част 3 от 4: Официална оферта
Стъпка 1. Проверете къщата
Може да сте имали работа на домашния оценител, но все пак трябва да направите своя собствена последна проверка, преди да наддадете за дома. Окото на оценителя може да види нещо, което вие не виждате, но понякога същото може да се случи в обратната ситуация: вашето око може да забележи детайл, който окото на оценителя не вижда.
Когато правите своя собствена проверка, опитайте всяко устройство, което ще получите с къщата, и проверете всички кранове и мивки, за да се уверите, че няма течове
Стъпка 2. Прегледайте местните и провинциалните закони относно жилищните договори
Въпреки че много местни и провинциални закони по отношение на договорите са доста сходни, в действителност тези закони могат да варират, така че е много важно да ги прегледате, за да сте наясно с вашите задължения и права по време на процеса на покупка и продажба.
Ако имате някакви съмнения или въпроси, консултирайте се с адвокат или друг юрист във вашия район на пребиваване
Стъпка 3. Подгответе писмена оферта
Устното съгласие е необвързващо. Трябва да подготвите действителен писмен договор, за да направите официална оферта за къща.
Стъпка 4. Разберете какво трябва да има в офертата
Оферта включва повече информация, а не само цената, която сте готови да платите за къщата. Всеки от тези допълнителни раздели трябва да бъде описан в документа за наддаване:
- Юридически адрес и описание на имота
- Предлагана продажна цена
- Специални обстоятелства (парично плащане на определена сума, вноска на продавача за транзакционни разходи, домашна гаранция в случай на повреда и т.н.)
- Обещанието на продавача да предостави ясна гаранция
- Целева дата на транзакция
- Размер на паричния депозит, който придружава офертата
- Как да коригирате данъците върху собствеността, наемите, сметките за гориво, вода и електричество между продавача и купувача
- Декларация за плащане на застрахователна полица и проверка
- Други изисквания, специфични за вашата провинция
- Декларация, която ви позволява като купувач да направите последна проверка преди окончателната транзакция
- Краен срок за наддаване
- Обвързващо състояние
Стъпка 5. Посочете това обвързващо състояние
В този контекст обвързващите условия означават условията, които трябва да бъдат изпълнени, за да можете да закупите къща въз основа на посочените по -рано условия. Това задължение трябва да бъде ясно посочено в договора.
- Едно от общите задължения е, че купувачът трябва да може да получи специфични финансови източници от банки или други кредитни институции. Ако заемът не може да бъде получен, тогава купувачът няма да бъде обвързан от договора.
- Друго задължително обстоятелство, което също се среща често, е докладът за удовлетвореност, предоставен от инспектора по домовете в рамките на x дни (10 дни, 14 дни и т.н.) след приемане на офертата. След този срок, ако вие като потенциален купувач не сте доволни от доклада на инспектора, договорът може да бъде развален.
Стъпка 6. Подгответе гаранционен депозит
Това означава едно парично плащане, което се дава заедно с офертата ви, за да покажете вашите добри намерения и честност при закупуването на къщата. Ако работите с агент по недвижими имоти, офисът на агента обикновено държи тези пари по време на преговорите.
- Ако не е направена оферта заедно с този гаранционен депозит, тогава продавачът може да подозира вашата сериозност.
- Докато можете да обясните какво ще се случи с парите, ако транзакцията се провали, не е нужно да се притеснявате, че ще загубите парите. Ако транзакцията най -накрая се осъществи, обикновено тези пари ще се считат за първата част от вашия депозит.
- Ако не работите с агент по недвижими имоти, ще трябва да наемете адвокат, който да задържи депозита.
Част 4 от 4: Преговори
Стъпка 1. Укрепете позицията си за договаряне
Има няколко качества и обстоятелства, които можете да изпълните, ако искате да укрепите тази позиция при договаряне. Ако подходите към дадена ситуация от позиция на силата, е по -вероятно да получите повече от това, което искате.
Ако сте купувач в брой, одобрени сте за ипотека или не трябва да продавате съществуващо жилище, преди да можете да си позволите нов, ще изглеждате по -привлекателни за продавача
Стъпка 2. Разберете защо къщата се продава
Мотивациите на продавача могат да повлияят на процеса на преговори по -значително, отколкото бихте очаквали. Например, ако продавачът иска да продаде къщата си бързо, може да му е по -лесно да се съгласи с вашите условия и цена.
- Ще се възползвате, ако продавачът е в процес на развод или смяна на работа, или ако къщата се продава като част от масивна продажба на имот. Можете също да бъдете помогнати, ако продавачът притежава друг дом и този, който се продава в момента, е свободен, което го натоварва с допълнителни разходи.
- Вижте колко дълго къщата е на пазара и дали е претърпяла спад на цената или не. Ако домът е бил рекламиран дълго време и ако цената е спаднала веднъж или повече, тогава продавачът може да е по -мотивиран да ускори продажбата и да намери някой, който ще поеме собствеността върху жилището от неговите ръце.
- От друга страна, продавачите, които не бързат да продават, поради кратки срокове или липса на финансови проблеми, може да бъдат по -трудни за договаряне.
Стъпка 3. Изчакайте отговора на продавача
Продавачът може да приеме първата оферта, но обикновено той прави контраферта, която може да включва различна цена или условия.
- Проучете внимателно тези оферти, за да сте сигурни, че разбирате всички разлики. Би било полезно, ако можете да се консултирате с агент по недвижими имоти или адвокат в този процес.
- Продавач и купувач могат да продължат да преговарят помежду си, като правят контраоферта срещу друг. Обикновено този процес ще приключи, когато и двете страни постигнат споразумение или някоя от страните реши, че войната за наддаване трябва да приключи и той напусне преговорния процес.
Стъпка 4. Приемете, отхвърлете или подайте друга насрещна оферта
Топката вече е във вашите ръце. Можете да приемете офертата на продавача или да я отхвърлите напълно. Ако смятате, че все още има място за допълнителни преговори, можете също да направите своя собствена контраоферта.
- След като получите насрещна оферта, можете да прекратите преговорите, ако това искате. На този етап не трябва да има правни проблеми, но все пак можете да се консултирате с брокера или адвокат, за да проверите дали не сте сигурни.
- Трябва предварително да определите максималната цена, която сте готови да платите, и да следвате тази цифра. След като преговорите достигнат тази цена, ако продавачът не може да я приеме, напуснете преговорния процес.
Стъпка 5. Знайте дали и кога трябва да отмените офертата си
В повечето случаи можете да отмените офертата си по време на процеса на преговори, ако изглежда, че процесът ще приключи или обстоятелствата ви внезапно се променят. Някои провинции може да имат закони, уреждащи кога и как да отменят оферта, така че, за ваше добро, проучете законите във вашата провинция, преди да отмените оферта.
- В повечето случаи няма да имате проблеми с отмяната на офертите, докато офертата не бъде приета. Понякога дори можете да отмените офертата си, стига да не сте уведомени за приемането на офертата.
- Винаги трябва да се консултирате с правен експерт или агент по недвижими имоти, преди да отмените оферта, за да сте сигурни, че няма да загубите гаранционния си депозит и няма да бъдете съдени за загуби, които могат да възникнат в резултат на отмяната на вашата оферта.
